Begriffserklärung Wohnformen

Hier einige Begriffserklärungen zu den Verschiedenen Haus und Wohnungstypen:

Einfamilienhaus: Ein- oder Mehrgeschossiges freistehendes Haus dass der Befriedigung von Wohnraum für eine Familie dient.

Zwei- oder Mehrfamilienhaus: Ein- oder Mehrgeschossiges freistehendes Haus dass der Befriedigung von Wohnraum für Zwei oder Mehr Familien dient, wobei die Wohneinheiten getrennt sind und für jede Wohneinheit ein eigener Eingang innerhalb oder außerhalb des Gebäudes besteht.

Reihenhaus: Im Verbund von mehreren Häusern in einer Reihe errichtet, wobei die Gesamtzahl der Räume meist auf zwei oder Mehr Geschosse verteilt ist. Typisch für Reihenhäuser ist auch der meist kleine Garten.

Bauernhaus: Wohnhaus mit maximal 4 Wohneinheiten und typisch landwirtschaftlichen Nebengebäuden (Stall, Stadel, etc.).

Landhaus: entspricht in etwa dem Bauernhaus mit Standort im ländlichen Raum jedoch Ohne die typischen landwirtschaftlichen Nebengebäude.

Bungalow: Eingeschossiges nicht unterkellertes Haus meist in Leichtbauweise, welches nicht aufgestockt werden kann.

Villa: Repräsentatives Haus mit einer Vielzahl von Räumen (oft mehr Schlafzimmer, Bäder, etc.).

Zinshaus: Haus mit mehreren Wohnungen, die Vermietet werden.

Singlewohnung: Kleine Wohnung meist mit wohn- schlafraum, dass den Wohnbedarf für eine Person deckt.

Maissonettwohnung: Eine Wohnung, die sich Innerhalb eines Gebäudes über zwei Stockwerke erstreckt wobei der Zugang zum zweiten Geschoss innerhalb der Wohnung liegt.

Dachterrassenwohnung: Eine Wohnung die im letzten Stock eines Gebäudes liegt und eine eigene Terrasse hat.

Loft: Eine Wohnung die in einem ehemaligen Fabrikgebäude entstanden ist und meist keine räumliche Trennung mit Mauern innerhalb der Wohnung hat.

Immobilieninseration

Bei der Immobilieninseration durch Makler werden immer mehr Plattformen verwendet. Was natürlich den Vorteil hat das eigene Angebot einer breiteren Masse vorzustellen birgt aber auch gravierende Nachteile! Angenommen ein größerer Immobilienmakler hat rund 1000 Objekte in seinem Angebot. Wenn er nun auf drei Plattformen inseriert deckt er bereits ein breites Spektrum ab, vorrausgesetzt es handelt sich um Plattformen mit guter Performance. Wenn jetzt derselbe Makler im unbegrenzten Immobilienrausch auf 30 Plattformen seine Objekte anbietet sind für die Kunden scheinbar um ein vielfaches mehr an Objekten am Markt. Einfache Rechnung: 1000 Immobilien X 3 Plattformen = 3000 scheinbar vorhandene Immobilien - 1000 Immobilien X 30 Plattformen = 30000 scheinbar vorhandene Immobilien!
Da auf den verschiedenen Plattformen auch oft unterschiedliche Fotos in der Voransicht erscheinen glaubt der Immobilien Suchende an ein massives Angebot, das es aber in Wahrheit gar nicht gibt. Somit wird auch für den Makler das Verkaufen ungleich schwerer, da der Kunde eher keinen Kompromiss eingeht, da ja onehin soviele Immobilien am Markt sind.

Kompetenz der Makler

Auch wenn es absolut seriöse Makler gibt kann man manchmal an der Kompetenz von Immobilienmaklern zweifeln. Das Maklergewerbe ist zwar ein Konzessioniertes Gewerbe, das eine Ausbildung und Prüfung vorraussetzt, jedoch ist es bei mittleren oder größeren Firmen üblich Mitarbeiter auf selbständiger Basis zu beschäftigen. Diese haben dann einen eigenen Gewrbeschein wie "Adressvermittler oder ähnliches".
Nun werden in der Regel diese Mitarbeiter auch geschult aber meistens geht es bei diesen Schulungen darum wie mann den Kunden am besten dazu bringt zu unterschreiben. Die wirkliche fachliche Qualifikation fehlt meistens oder es besteht ein gewisser Grad an Halbwissen, welches immer wieder dazu führt, das Kunden falsch oder unrichtig informiert werden.

Deshalb sollten Sie wenn Sie einen Makler beauftragen auch die fachliche Qualifikation des Mitarbeiters der Sie betreuen soll hinterfragen. Am besten ist es wenn Sie es mit einem Makler zu tun haben, der auch die Maklerprüfung selbst abgelegt hat.

Energieausweis

Energieausweis
Der Energieausweis ist mit dem Typenschein für Ihr Auto vergleichbar. Viele interessante Kennwerte Ihres Hauses (z.B. der zu erwartende Heizenergieverbrauch) sind darin enthalten. Je nach Bundesland stehen leicht unterschiedliche Angaben im Energieausweis. Der wichtigste Kennwert ist aber in jedem Energieausweis enthalten: Die Energiekennzahl. Mit dieser Energiekennzahl können Häuser direkt verglichen werden.
Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz schreibt vor, dass bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Gebäuden und Wohnungen ab 1. Jänner 2008 ein Energieausweis auszustellen ist.
Ab 1. Jänner 2009 gilt diese Regelung auch für bestehende Bauten, deren Baubewilligung vor dem 1.Jänner 2006 erteilt wurde. Vorgabe dafür ist die EU-Gebäuderichtlinie. Sie ist komplex und betrifft verschiedene Rechtsbereiche und Normen.
Es ist also Zeit sich über den Energieausweis Gedanken zu machen!

Althaussanierung

Bei einer Althaussanierung ist es wichtig auch die richtigen Materialien zu verwenden. Nicht alle modernen Baumaterialien vertragen sich mit den alten Baustoffen. Man kann damit mehr Schaden als Nutzen anrichten. Es ist absolut sinnvoll bei einer Althaussanierung einen Experten einzuschalten, da die Kosten für diesen Exparten meist weit niedriger sind als die nachträgliche Korrektur von Schäden, die durch falsche Materialien verursacht werden.

Maklerprovision bei Vermietung

Wie gestern in den Medien angekündigt wird die Maklerprovision bei Vermietung gesenkt.
Die neue Höchstprovision beträgt dann bei unbefristeter Vermietung 2 Monatsmieten statt bisher 3 Monatsmieten. Mit diesem Schritt will die Regierung den Hohen Wohnungskosten entgegenwirken und die Maklerprovision auf Europäisches Nivau anpassen. Die Neuregelung wird vorauassichtlich im Laufe des Jahres 2008 in Kraft treten.

Unseriöse Maklerversprechen

Immer wieder höre und lese ich von Maklerversprechen wie: "Ich verkaufe Ihre Immobilie in längstens 4 Wochen!" Nun wie Glaubwürdig sind solche Versprechen?
Eine einfache Möglichkeit solche Versprechen auf Ihre Seriösität zu prüfen, besteht darin einen Passus in den Maklerauftrag zu nehmen. Wenn Sie ein solches Versprechen von einem Makler bekommen, damit sie Ihm einen Auftrag zur Vermittlung Ihrer Immobile geben, dann nehmen Sie folgende Vertragsklausel in den Auftrag:
"Wenn meine Immobilie trotz der Versicherung seitens des Maklers nicht innerhalb 4 Wochen durch den Makler zu dem im Maklerauftrag genannten Preis verkauft wird zahlt der Makler eine Pönale in Höhe von 3% des im Maklerauftrag genannten Kaufpreises an den Verkäufer."
Wenn Ihnen ein Makler diese Klausel akzeptiert können Sie davon ausgehen, dass er Ihre Immobilie wirklich in dem von Ihm angegebenen verkauft. Wichtig ist der Hinweis auf den im Maklervertrag vereinbarten Kaufpreis, denn oft kommt dann wirklich innerhalb der Frist ein Angebot, dass aber meistens weit unter dem Marktwert liegt. Wenn Sie Ihre Immobilie allerdings verschleudern möchten, brauchen Sie keinen Makler zu beauftragen!

Sie sollten auch hellhörig werden, wenn Sie ein solches Versprechen bekommen und der Makler dann einen Alleinvermittlungsauftrag über 6 Monate möchte. Warum einen Alleinvermittlungsauftrag auf 6 Monate, wenn er Ihre Immobilie ja in spätestens 4 Wochen verkauft. Es ist legitim, dass der Makler für den Verkauf einen Alleinvermittlungsauftrag haben möchte, nur genügt dieser in dem genannten Fall auch für die Zeit von 4 Wochen!

Hinterfragen Sie solche Versprechen auf alle Fälle ganz genau.

Zimmer in WG in 1120 Wien

Vielen Dank für die Anfragen! Das Zimmer war in zwei Tagen vergeben!
Zimmer in 2er WG in 1120 Wien. Zimmer mit ca. 20m² in verkehrsgünstiger Lage (3 Minuten zur U4) ab sofort an netten Mitbewohner oder Mitbewohnerin zu vergeben.
Info unter Tel.: +43 (0)650 5107605 oder per Mail an markus.marko@gmx.at
Bei Kontaktaufnahme auf bestimmo.blogspot.com verweisen!

Mietkauf

Ein Mietkauf wird auch für Verkäufer einer immobilie immer Interessanter. In Zeiten, da die Banken, geschüttelt von der Hypotekarkrise, bei der Kreditvergabe immer restrektiver vorgehen wird der Käuferkreis, der über eine Bank finanziert immer Kleiner. Die Alternative ist der Mietkauf. Dabei erfolgt eine monatliche Zahlung des Käufers an den Verkäufer. Der Vorteil für Verkäufer ist 1.) Es wird genauso eine Verzinsung gerrechnet, nur dass die Zinsen keine Bank bekommt sondern der Verkäufer. 2.) Der Käufer übernimmt das Objekt mit allen Pflichten: Erhaltung, laufende Kosten, etc., der Verkäufer bleibt aber bis zur Auszahlung der Immobilie Grundbücherlicher Eigentümer. Die Immobilie läßt sich bei einem Mietkauf meist auch zu einem besseren Preis verkaufen. Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass die Immobilie rasch weiterverwendet wird. Eine Immobilie die 2-3 Jahre leersteht verliert mesitens an Wert, da sich in unbewohnten Immobilien durch nichtheizen etc. meist kleinere Schäden herausbilden. Man sollte als Verkäufer diese Option nicht ausser acht lassen.

Erdstrahlenfreie Immobilien

Erdstrahlen sind immer wieder ein Thema und wenn man selber sensibel reagiert, wäre es sinnvoll eine Immobilie vor dem Erwerb auf Erdstrahlen überprüfen zu lassen. So eine Überprüfung ist leistbar und auch noch wesentlich billiger als ein Fehlkauf in dem man sich wegen störender Erdstrahlen nicht wohlfühlt. Eine Überprüfung auf Erdstrahlen kostet ca. zwischen € 100,- & € 300,- je nach Entfernung und Umfang. Wenn Sie zwei oder drei Immobilien zur Auswahl haben können Sie auch mit dem Radiästheten einen Pauschalpreis für die Überprüfung aller in Frage kommenden Immobilien aushandeln.
Weitere Informationen unter www.pendel.eu.tf oder erdstrahlen blog

Aufschließungskosten bei Baugrundstücken

Beim Erwerb von Baugrundstücken sollte man immer genau hinterfragen ob das Grundstück bereits aufgeschloßen ist und die Aufschließungskosten auch schon bezahlt sind. Aufgeschloßen ist ein Grundstück wenn es reif zur Bebauung ist (Zufahrtsmöglichkeiten etc.)und alle verfügbaren Anschlußleitungen am Grund sind (Strom, Wasser, Kanal, Gas). Ein Grundstück kann schon aufgeschloßen sein obwohl die Kosten dafür noch nicht beglichen sind. Das kann daran liegen, daß Gemeinden den Besitzern die Kosten für die Aufschließung für einige Zeit stunden. Die Aufschließungskosten sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und können auch leicht einen 5-stelligen € Betrag ausmachen. Wenn das Grundstück noch nicht aufgeschloßen ist oder die Kosten dafür noch nicht beglichen sind informieren Sie sich immer auf der zuständigen Gemeinde über die aktuellen Kosten für das betreffende Grundstück.
Grundstückspreise wie sie an diversen Stellen veröffentlicht werden geben in der Regel einen Preisspiegel für unaufgeschloßene Grundstücke wieder.

Holzfenster oder Kunsstofffenster

Wenn man ein altes Haus erwirbt und saniert, sollte man sich bei der Wahl der Fenster schon Gedanken machen. Bei einam alten Landhaus oder Bauernhaus sollte Bedacht darauf gelegt werden welche Fenster man einbaut. Auch wenn Kunsstofffenster relativ günstig sind so verliert ein altes Haus damit auch seinen Charakter. Wenn die alten Holzkastenfenster noch eine halbwegs gute Substanz haben sollte man eine Sanierung durchaus in Erwägung ziehen. Erstens bieten Kastenfenster soferne sie dicht sind eine hervorragende Wärmedämmung. Ausserdem lassen sich auch Holzkastenfenster in der Regel mit Isolierverglasung nachrüsten. Mit nachträglich angebrachten Einfräsdichtungen wird auch die erfordeliche Winddichtheit erreicht.
Somit erhalten Sie den Charakter einer solchen Immobilie und eine Sanierung ist meist noch billiger als gleich die Fenster kommplett zu tauschen.

Ist ein Keller notwendig?

Ist ein Keller bei einem Haus unverzichtbar? Nun da gehen die Meinungen auseinander. Während die einen auf einen Keller überhaupt nicht verzichten können ist er für die anderen entbehrbar. Wenn Sie eine Immobilie erwerben oder bauen sollte man aber bezüglich Keller doch einige Überlegungen anstellen.
Ein Keller schlägt in den Baukosten wesentlich höher zu Buche als die selbe Fläche als ebenerdiger Nebenraum! Dazu muss aber auch das Grundstück die notwendige Fläche bieten, da ja eine größere Fläche bebaut wird.
Eine weitere Überlegung ist auch die Benutzung. Alles was in den Keller kommt muss über Stiegen hinunter und wieder hinaufgetragen werden, was sich besonders bei sperrigen Objekten als mühsam erweisen kann. Und denken Sie daran das auch Sie älter werden und Stiegensteigen beschwerlicher werden kann.
Man sollte also zweimal darüber nachdenken ob ein Keller unverzichtbar ist

Kaufanbot

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten und Sie den Entschluß gefasst haben werden Sie wenn Sie über einen Makler kaufen nicht um ein Kaufanbot herumkommen.
Einige Punkte sollten dabei aber beachtet werden!
Ein Kaufanbot ist ein verbindliches Angebot, das festlegt, dass Sie eine Immobilie zu dem im Kaufanbot festgehaltenen Preis kaufen. Wenn der Verkäufer das Angebot annimmt muß der Kauf auch abgewickelt werden und die Maklerprovision ist fällig.
Wenn Sie die Immobilie finanzieren müssen sollten Sie sich schon bevor Sie ein Kaufanbot stellen darum kümmern ob Sie die Finanzierung auch tatsächlich bekommen. Sollten Sie dei Finanzierung nämlich nicht bekommen wird die Maklerprovision trotzdem fällig. Der Ausweg ist eine Klausel im Kaufanbot wie "vorbehaltlich Finanzierungszusage". In diesem Fall ist die Maklerprovision nicht fällig wenn Sie die Finanzierung doch nicht bekommen.
Grundsätzlich gilt in Österreich bei Kaufanboten das Konsumentenschutzgesetz.
Das bedeutet im Klartext, dass Sie bei Stellung eines Kaufanbotes bei Erstbesichtigung der Immobilie 7 Tage Rücktrittsrecht haben ab der Unterzeichnung des Kaufanbotes, wenn Sie eine Kopie des Kaufanbotes sowie eine Rücktrittsbelehrung und eine Aufstellung der Nebenkosten erhalten haben (Verlangen sie die Rücktrittsbelehrung und die Nebenkosten in schriftlicher Form).
Bei Zweitbesichtigung mit Stellung eines Kaufanbotes haben Sie 48 Stunden Rücktrittsrecht.
Wenn Sie das Kaufanbot in den Büroräumen des Maklers stellen haben Sie keine Rücktrittsfrist und das Kaufanbot ist sofort verbindlich.
Das Kaufanbot sollte auch immer die genaue Adresse und die Daten (Größe etc.) der Immobilie enthalten.

Maklerprovision

Die Maklerprovision in Österreich beträgt im Falle eines Kaufes einer Immobilie:

Provisionshöhe bei einem Kaufpreis
bis € 36.336 je 4% des Kaufpreises
von € 36.337 bis € 48.449 je € 1.453 Fixbetrag
ab € 48.450 je 3% des Kaufpreises
jeweils zuzüglich 20% USt.
In Der Regel zahlen diese Beträge beide Parteien (sowohl Käufer als auch Verkäufer)
Wichtig ist dass die Beträge jeweils zuzüglich 20 % Ust angegeben sind. Sie zahlen also bei einem erfolgreichen Verkauf nicht 3% sondern 3,6%.

Es handelt sich bei diesen Beträgen um gesetzliche Höchstprovisionen und nicht wie manchmal dargestellt wird um gesetzliche Werte. Natürlich wird ein Makler bestrebt sein die Höchstprovision zu verrechnen. Wenn Die Leistung des Maklers gepaßt hat ist das auch in Ordnung. Entgegen der Regelung, daß Preise für Endkonsumenten immer inclusive der Mehrwertsteuer ausgewiesen sein müßen hält sich im Maklerbereich immer noch die Angabe der Nettoprovision mit dem Zusatz "zuzüglich Ust".

Die Provision wird nur ällig im Falle des Zustandekommens des Kaufvertrages mit dem vom Makler vermittelten Kunden.
Wann die Provision sonst noch fällig werden kann (besondere Vereinbarungen im Maklervertrag) erfahren Sie in einem der nächsten Post

Richtig Inserieren

Wenn Sie eine Immobilie privat anbieten und inserieren sollten Sie einige Grundregeln beachten um auch ein erfolgreiches Inserat zu schalten.

1) Welches Objekt bieten Sie an (Eigentumswohnung, Baugrund, Einfamilienhaus, Bauernhaus, etc.)

2) Wie groß ist das Objekt

3) Wieviel Zimmer hat das Objekt

4) Wo liegt das Objekt (Ort)

5) Der Verkaufspreis

6) Der Zustand wahrheitsgetreu! (Sehr gut, gut, mittelmäßig, renovierungsbedürftig)

7) Wenn möglich sollten Sie zumindest ein Foto im Inserat haben (ein Bild sagt mehr als tausend Worte)

Ich sehe immer wieder Inserate die folgendermaßen aussehen:
Haus in Niedrösterreich zu verkaufen. Tel. 01/XXXXXXXX

Nun was glauben Sie wie erfolgreich wird ein solches Inserat sein?

Viele Potenzielle Käufer machen sich gar nicht die Mühe auf solch ein Inserat überhaupt Kontakt aufzunehmen. Schalten Sie also ein Inserat, dass einiges über das Objekt aussagt. So finden Sie den Potenziellen Käuferkreis viel schneller und zielgerichtet. Es erspart auch Ihnen viel Zeit und Ärger.

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen in guten Lagen sind zur Zeit ein Renner am Immobilienmarkt. Auf einige Dinge sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung als Immobilie allerdings achten!
1) Ist das Haus parifiziert ist. Ohne Parifizierung wird eine Finanzierung nicht leicht zu erreichen sein. Wichtig ist auch, dass bei einem Dachausbau zu Wohnzwecken in einem Haus eine neue Parifizierung (= Nutzwertberechnung) nötig ist.
2) Welche Rücklagen sind im Reparaturfond vorhanden und welche Arbeiten sind in nächster Zeit im Haus geplant. Wenn im Reparaturfond wenig Rücklagen vorhanden sind und das Haus bereits älter ist können notwendige Arbeiten zu einer unliebsamen finanziellen Überraschung werden.
3) Garagenplätze sind nicht immer im Eigentum inkludiert. Es gibt hier oft nur Parkplätze bzw. Garagenplätze zum anmieten soferne welche frei sind. Die skurrilste Lösung habe ich einmal bei einem Haus erlebt, wo auf 20 Wohnungen 5 Garagenplätze kamen. In diesem Haus wurde alle zwei Jahre eine Lotterie veranstaltet wo die Gewinner der 5 Garagenplätze diese für jeweils 2 Jahre nutzen durften.

Kaufverhandlungen

Kaufverhandlungen sind der schwierigste Teil bei Immobilien, wenn Sie nicht gerade der Verkaufsprofi sind.
Eines ist klar dabei: Der Verkäufer möchte für seine Immobilie möglichst viel erzielen und der Käufer möchte für seine Immobilie möglichst wenig zahlen!

Nun prallen also zwei Welten aufeinander! Ein gelungener Abschluß ist dann gegeben, wenn beide Teile mit dem Ergebnis leben können.
Als guten Rat kann ich Ihnen nur mitgeben: Lassen Sie Emotionen in der Verhandlung ganz beiseite!!!
Das ist natürlich nicht immer leicht, da der Verkäufer meist eine emotionale Bindung zu seinem Objekt hat. Käufer haben aber oft die Angewohnheit, ein Objekt kräftig zu kritisieren. Sie können davon ausgehen, wenn ein Käufer viel Kritik an Ihrer Immobilie anbringt aber trotzdem viel Zeit damit verbringt die Immobilie ausgiebig zu besichtigen hat er definitv Interesse daran! Warum das so ist? Nun ganz einfach: Dem Käufer gefällt Ihre Immobilie aber er möchte den Preis drücken! Also bringt er schon im Vorfeld genügend Kritik an um 1.) bei der echten Preisverhandlung genug Argumente zu haben warum Ihr Preis zu hoch ist und 2.) er mit ruhigen Gewissen den Preis drücken kann! Als Eigentümer ist so etwas nicht immer leicht zu verdauen. Aber wie schon gesagt, lassen Sie Ihre Emotionen aus dem Spiel!
Ich habe schon etliche Geschichten erlebt wo der Verkäufer aus gekränktem Stolz einen potenziellen Käufer vor die Tür gesetzt hat und lange auf einen neuen Käufer warten musste.

Wie man zu einem reellen Marktwert seiner Immobilie kommt erzähle ich Ihnen beim nächstenmal.

Maklervertrag

Bei einem Maklervertrag werden zwei Arten unterschieden: Alleinvermittlungsauftrag und Schlichter Vermittlungsauftrag.
Bei einem Alleinvermittlungsauftrag ist der Makler alleine beauftragt die Immobilie zu verkaufen und bekommt auf alle Fälle seine Provision, egal wie edr Verkauf zustandegekommen ist. Ausserdem ist der Alleinvermittlungsauftrag auf maximal 6 Monate befristet und kann in der Zeit nur unter ganz besonderen Umständen gekündigt werden.
Bei einem schlichten Vermittlungsauftrag können mehrer Makler beauftragt werden und die Immobilie auch selbst veräußert werden. Der schlichte Vermittlungsauftrag kann jederzeit ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Die Provision erhält der Makler nur dann wenn die Immobilie auch tatsächlich von Ihm verkauft wurde.

Hausverkauf Makler oder Privat?

Wenn man eine Immobilie verkauft steht man häufig vor der Frage ob man privat verkauft oder über einen Makler. Wenn man einen Makler hinzuzieht sollte man sich einige Dinge vorher gründlich überlegen. > Was kann der Makler > Was erwarte ich von einem Makler > Was kostet ein Makler > Welche Referenzen hat der Makler.

Der Privatverkauf hat die Vorteile dass man sich viele Kosten und unter Umständen auch Ärger erspart. In den nächsten Tagen werde ich einige Erklärungen zu sogenannten Maklerverträgen liefern, sowie Tipps und Tricks für einem Vekauf von privat zu privat.
Schauen Sie öfters vorbei....